Kauptilboð

Þegar kaupandi gerir kauptilboð í eign í aðstoðar fasteignasalinn hann við uppsetningu kauptilboðsins og gætir að hagsmunum hans eins og lög áskilja og veitir góð ráð. Mikilvægt er að hafa í huga að kauptilboð er skuldbindandi og getur sá aðili er gerir kauptilboð orðið bótaábyrgur hætti hann við hafi ekki verið gerðir fyrirvarar. Í kauptilboðinu er kveðið á um með hvaða hætti greiðslur eigi að berast og hve hátt lán kaupandinn ætli að taka hjá lánastofnun. Þar er kveðið á um fyrirvara oft 7-14 dagar að kaupandi fái lánsloforð innan þess tíma. Fáist ekki lán er kauptilboðið að jafnaði fallið niður og tilkynnir fasteignasalinn seljanda þegar um þá niðurstöðu og má þá segja að málin séu komin á byrjunarreit að nýju. Gangi á hinn bóginn allt eftir og lán fáist boðar fasteignasalinn til kaupsamnings hið fyrsta.

Kaupsamningur

Þegar kauptilboð hefur verið samþykkt er fljótlega boðað til kaupsamnings. Þegar fasteignasali gengur frá kaupsamningi veitir hann faglega ráðgjöf og gætir hagsmuna bæði seljanda og kaupanda í hvívetna m.a. þess að réttmætra hagsmuna beggja sé gætt og að ekki séu settir ólögmætir, ósanngjarnir eða óeðlilegir kostir í samningum. Í kaupsamningnum eru njörvuð niður öll samningsákvæði milli kaupanda og seljanda og fer fasteignasali rækilega yfir alla þætti samningsins og skýrir fyrir aðilum allt það sem kann að vera óljóst.
Mikilvægt er að huga að því verði breytingar frá kauptilboði til kaupsamnings að aðilum sé kynnt með rækilegum hætti hverjar þær eru og hvaða afleiðingar þær kunni að hafa en til þeirra breytinga þarf samkomulag milli kaupanda og seljanda. Við kaupsamning er skuldabréfið (lánið) undirritað af bæði seljendum og kaupendum og fasteignasalinn kemur kaupsamningnum til þinglýsingar.

Mikilvægt er að þess sé gætt að kaupsamningsgreiðslur séu greiddar á gjalddaga. Seljanda er heimilt að reikna dráttarvexti á vanskil frá þeim degi. Ef gjalddaga ber upp á helgidegi er fyrsti virki dagur þar á eftir greiðsludagur.

Að lokinni þinglýsingu kaupsamnings og skuldabréfs

Fasteignasalan sér eins og áður segir um að gæta hagsmuna bæði kaupanda og seljanda meðal annars varðandi þinglýsingu kaupsamnings og skuldabréfs enda mikilvægt að öll skjalavistun sé í fullkomnu lagi og hagsmunir beggja séu tryggðir. Þegar kaupsamningi hefur verið þinglýst kemur fasteignasali þinglýstu frumriti til kaupanda. Hvað skuldabréfið varðar sem fasteignasali fór með til þinglýsingar þá er þinglýsingu að jafnaði lokið á tveimur dögum og kemur fasteignasali þá að þinglýsingu lokinni skjalinu til lánastofnunar sem greiðir andvirði bréfsins beint inn á reikning seljanda eða samkvæmt öðrum fyrirmælum aðila. Ef afhendingardagur breytist frá því sem um er samið í kaupsamningi þá er mikilvægt að láta fasteignasölu vita enda mikilvægt vegna kostnaðaruppgjörs í lokin.

Afhending eignarinnar

Fasteigninni ber að skila á umsömdum degi hreinni og snyrtilegri og flyst á þeim tímapunkti áhættan af eigninni frá seljanda yfir á kaupanda. Æskilegt er að kaupandi og seljandi hittist við afhendinguna og yfirfari eignina en hana á að afhenda í því ástandi sem samið hefur verið um. Varðandi fylgifé seldra eigna er fjallað um það í kauptilboði og kaupasmningi, mikilvægt er sé einhver vafi hvort tiltknir hlutir séu fylgifé að semja um það. Seljandi á að vera búinn við afhendingu að láta lesa af rafmagns- og hitaveitumælum og tilkynna nöfn nýrra greiðenda. Þá á seljandi að vera búinn að tilkynna húsfélagi um nýjan félagsmann.

Frá því kaupsamningur er gerður og fram að afsali

Þarna er um að ræða mjög mismunandi tímalengd en hún ræðst af samkomulagi kaupanda og seljanda. Komi á þessum tíma upp að kaupandi telji eignina ekki í samræmi við það sem kveðið hefur verið á um í söluyfirliti, samningum eða því sem seljandi hefur veitt upplýsingar um er rétt að snúa sér til fasteignasalans til ráðgjafar. Fasteignasalinn ráðleggur aðilum um framhald málsins og reynir sættir með þeim þar sem hann á grundvelli sérfræðiþekkingar sinnar reynir að miðla málum enda oft mjög kostnaðarsamt að leita aðstoðar lögmanna og hugsanlega að þurfa að fara dómstólaleiðina. Rétt er að benda á að þó svo afsal hafi verið gefið út og í raun afskiptum fasteignasalans sé lokið þá eru oft ýmsir betri fasteignasalar sem veita ráðgjöf þrátt fyrir það, enda mjög margir fasteignasalar sem hafa þann metnað að viðskipti sem þeir hafa haft milligöngu um séu hnökralaus og fullkomin þjónusta veitt viðskiptavinunum.

Kaupandi á ekki að bæta úr hinum meinta galla án samráðs við seljanda og fasteignasöluna. Ekki má halda eftir hærri greiðslu en sem nemur þeirri fjárhæð sem ætla má að kosti að bæta úr hinum meinta galla.

Afsal

Fasteignasalan hefur samband við kaupanda og seljanda nokkru fyrir áætlaðan afsalsdag þar sem fundur er boðaður vegna afsalsins. Afsal er gefið út þegar síðasta kaupsamningsgreiðslan er greidd og er hún allra jafnan greidd þegar kaupandi og seljandi koma saman á skrifstofu fasteignasalans til afsalsgerðarinnar. Við afsalið fer fram margháttað uppgjör milli kaupanda og seljanda. Hér á eftir verður getið þess helsta sem varðar uppgjörið og nauðsynlegt er fyrir kaupendur að vita.

a) Uppgjör kostnaðar, vaxta, fasteignagjalda
Fjárhæð yfirtekinna lána sem tiltekin eru í kauptilboði sýnir uppreiknaðan höfuðstól á kauptilboðsdegi án vaxta. Vextir eru alltaf gerðir upp sérstaklega í fasteignaviðskiptum og miðast skipting þeirra á milli kaupanda og seljanda við afhendingardag. Þannig greiðir seljandi vexti af yfirteknum veðskuldum fram að afhendingardegi en kaupandi eftir þann tíma. Skipting fasteignagjalda miðast einnig við afhendingu.
Við undirritun afsals fer fram sérstakt kostnaðaruppgjör milli aðila þar sem vextir af yfirteknum lánum og fasteignagjöld eru gerð upp.

b) Skipting hússjóðsgjalda í fjölbýlishúsum:
Seljandi greiðir venjulegan rekstrarkostnað fram að afhendingardegi, þ.m.t. hefðbundnar greiðslur í hússjóð.

c) Kostnaður við framkvæmdir á sameign eftir að samþykki kauptilboðs
Kaupandi greiðir allan kostnað við framkvæmdir á sameign sem ráðist er í eftir að kauptilboð hefur verið samþykkt og miða að því að auka verð- eða notagildi eignarinnar nema um annað sé samið. Þetta á við hvort sem framkvæmdir hafa verið ákveðnar áður en kauptilboð var samþykkt eða eftir að það var samþykkt. Ofangreind regla gildir svo framarlega sem ekki hefur verið um annað samið. Mikilvægt er að kaupanda hafi verið tilkynnt áður en hann gerði kauptilboð um framkvæmdir eins og gert er ráð fyrir í söluyfirliti.

d) Greiðslur yfirtekinna lána sem gjaldfalla fyrir kaupsamingsgerð
Enda þótt það sé skýrt tekið fram í kauptilboði hver skuli vera fyrsti gjalddagi kaupanda á yfirteknum veðskuldum  þá skal seljandi greiða þá gjalddaga af lánunum sem falla á áður en afsal er undirritað. Seljendur þurfa því að koma afritum af kvittunum til fasteignasala fyrir þessum greiðslum þar sem hluti greiðslunnar fellur í hlut kaupanda.
Það sama gildir um safngreiðslur í framkvæmdasjóð. Við kaupsamning endurgreiðir kaupandi seljanda sinn hlut í þessum greiðslum. Seljendur þurfa að koma afritum af kvittunum til fasteignasala fyrir þessum greiðslum þannig að hægt sé að reikna endurgreiðsluna til seljanda.

Gjöld sem kaupandi þarf að inna af hendi

Við undirritun kaupsamnings greiðir kaupandi eftirtalin gjöld:

a) Stimpilgjald
Kaupandi greiðir stimpilgjald af kaupsamningi. Stimpilgjaldið nemur 0,8 % af fasteignamati eignarinnar. Þessi gjöld renna í ríkisjóð. Athugið að stimpilgjald af skuldbréfum þegar um kaup á fyrstu eign er að ræða hafa verið felld niður.

b) Þinglýsingarkostnaður
er kr. 2000.- af hverju skjali sem þinglýst er.

c) Þjónustu og umsýslugjald
Gjald sem kaupandi greiðir á grundvelli samnings við fasteignasöluna fyrir ráðgjöf, hagsmunagæslu í gegnum allt ferlið, umsýslu skjala, ferðir í lánastofnanir, til sýslumanns ofl.  Sjá betur hér að neðan.

Gallar

Í lögum um fasteignakaup kemur fram að fasteign teljist gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Mikilvægt er að hafa í huga að með lögum um fasteignakaup sem tóku gildi á árinu 2002 voru gerðar nokkrar takmarkanir á meginreglum um galla sem áður höfðu gilt. Þannig var tekið sérstaklega á smávægilegum ágöllum varðandi notaðar fasteignir og mælt fyrir um að ágalli yrði að rýra verðmæti eignarinnar svo nokkru varði eða seljandi sýnt af sér saknæma háttsemi (þ.e. leynt gallanum/göllunum). Með þessu var fyrst og fremst verið að útrýma minnihátar göllum sem geta verið til staðar í öllum notuðum eignum, en í notuðu húsnæði er ávallt hægt að finna ýmsa minniháttar ágalla.

Erfitt að svara hvað ágallar þurfa að vera miklir til að geta talist gallar. Þarna skiptir máli hvað fasteignin er gömul og má ráða skv. greinargerð að verðrýrnun í elstu eignum þurfi að vera allt að 10% vegna slíkra ágalla. Sé hins vegar um nýlegt húsnæði að ræða myndi vera um minni kröfur að ræða hvað ágalla ræðir.
Telji kaupendur galla vera á þeirri eign sem keypt hefur verið er rétt að hafa samband við þann fasteignasala sem annaðist milligönguna án tafar um ráð varðandi réttarstöðu. Kaupandi á ekki að bæta úr hinum meinta galla án samráðs við seljenda.

Telji fasteignasali kröfu kaupanda geta átt rétt á sér reynir hann sættir með aðilum þar sem hann á grundvelli sérfræðiþekkingar sinnar reynir að ná sættum með aðilum.

Kaupandi getur ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður. Hafi kaupandi skoðað fasteign, áður en kaup gerðust, eða án nægjanlegrar ástæðu látið undir höfuð leggjast að skoða hana þótt seljandi skoraði á hann um það getur hann ekki borið fyrir sig galla sem hann mátt sjá við slíka skoðun. Þetta á þó ekki við ef seljandi sýndi af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú.

Þjónustu og umsýslugjald fasteignasala

Að undanförnu hefur nokkur umræða verið um svokallað þjónustu og umsýslugjald sem að fasteignasölur hafa innheimt af kaupendum fasteigna. Nokkurs misskilnings virðist hafa gætt vegna þessa gjalds og því m.a. haldið fram að ekki sé heimild til þess að innheimta gjaldið. Hér á eftir verður reynt að varpa ljósi á þá þjónustu og umsýslu sem að fasteignasalar inna af hendi í þágu kaupandans og þau rök er búa að baki.
Lög nr. 99/2004, um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa hafa að geyma margs konar ákvæði þess efnis að fasteignasali skuli gæta hagsmuna kaupanda til jafns við hagsmuni seljanda eins og var einnig í eldri lögum. Með þessu er fasteignasölum skapaðar jafn ríkar skyldur gagnvart kaupanda og seljanda og getur fasteignasalinn orðið persónulega refsi- og/eða skaðabótaábyrgur vegna þjónustu sinnar við kaupanda. Augljóst er til þess að fasteignasali geti rækt lögboðnar skyldur sínar við kaupanda að oft er um erfiða og tímafreka vinnu að ræða í hans þágu.
Til þess að fasteignasalar geti rækt lagalega skyldu sína þá ber þeim að inna af hendi margvísleg störf í fasteignakaupaferlinu í þágu kaupenda, m.a. má nefna:
1. Margháttuð upplýsingaskylda hvílir á fasteignasala að gæta hagsmuna kaupanda. Þess má m.a. geta að gerðar eru kröfur um mjög ítarlegt söluyfirlit en þar er um að ræða upplýsingar sem fasteignasali hefur sjálfur aflað og brýn nauðsyn er á að þau mikilvægu atriði sem að þar er kveðið á um séu kynnt mjög ítarlega fyrir kaupanda áður en ákvörðun er tekin um kaup.
2. Aðstoð við framsetningu og gerð kauptilboðs. Fasteignasala ber að gæta þess að samningsgerðin sé vönduð með það fyrir augum að réttarstaða kaupanda við kauptilboðið sé trygg.
3. Oft er um það að ræða að fasteignasalar veiti margháttaða ráðgjöf og aðstoð við kaupanda varðandi ýmsa þætti varðandi fasteignalán frá lánastofnunum. Mikil vinna er samhliða þessu mikilvæga ferli og verður fasteignasali sjálfur að bera ábyrgð á því að skuldabréf sem að gefið hefur verið út af lánastofnun berist sýslumanni til þinglýsingar og að ná í það aftur til þess að koma því til lánastofnunarinnar að nýju.
4. Skjalagerð vegna kaupsamnings þar sem gætt er hagsmuna kaupanda skv. lögum.
5. Þinglýsing kaupsamnings og annarra skjala. Nauðsynlegt er að fasteignasali sjái sjálfur um að koma skjölum til þinglýsingar enda getur það varðað hann skaðabótaskyldu ef kaupandi eða seljandi hyggjast ganga frá þeim málum og gögnin skila sér ekki.
6. Frá því kaupsamningur er gerður og þangað til að fasteignasali vinnur að gerð afsals líður að jafnaði nokkur tími. Á þeim tíma koma mjög oft upp margs konar fyrirspurnir frá kaupendum er varða viðskiptin og sinna fasteignasalar þá út frá sérþekkingu sinni að leiðbeina kaupendum um þær leiðir sem mögulegar eru og sinnir sáttahlutverki á milli aðila til þess að setja niður deilur og tryggja hagsmuni beggja. Í mörgum slíkum tilfellum eyðir fasteignasalinn miklum tíma í skoðun á eignum, samtöl og fundi í þeim tilgangi að reyna að leysa mál farsællega.
7. Skjalagerð vegna afsals þar sem að einnig er gætt hagsmuna kaupanda. Þá er algengast að einnig fari fram samfara afsalsgerðinni lögskilauppgjör á milli aðila sem fasteignasalinn sér um og þar þarf einnig að gæta hagsmuna kaupanda.

Af þessu má sjá að það er margháttuð vinna sem fasteignasalar vinna í þágu kaupanda og ber þeim réttur til gjaldtöku skv. lögunum vegna þessara starfa. Hvað varðar gjaldtökuna þá ber fasteignasölum skv. lögum að gera skriflegan samning við kaupendur um störfin og kynna kaupendum hvaða verkefnum fasteignasalinn sinni fyrir þá. Þá getur og verið um ýmis önnur störf fasteignasalans fyrir kaupandann að ræða en fram koma hér að framan.

Hvað varðar gjaldtöku vegna fyrrgreindrar þjónustu og umsýslu fasteignasalans við kaupanda þá er sú gjaldtaka frjáls enda skv. samkeppnislögum bannað að gefa út bindandi eða leiðbeinandi verðskrár. Margar fasteignasölur fara þá leið að innheimta ákveðið fast gjald vegna þessarar þjónustu og almennt virðist það gjald mjög hóflegt. Þetta hefur þótt sanngjarnara í garð kaupenda en að hafa gjaldið með þeim hætti að það sé með öllu óljóst hvert það verði áður en yfir lýkur, en slíkt kynni að teljast óhæfilegt gagnvart kaupandanum.

Væru störf fasteignasala unnin þannig að hann gætti einungis hagsmuna seljanda þyrfti kaupandi í langflestum tilvikum að leita aðstoðar sérfróðra aðila m.a. sjálfstætt starfandi lögmanna til að gæta hagsmuna sinna vegna hinna miklu hagsmuna sem liggja að baki fasteignakaupum með tilheyrandi kostnaði í för með sér fyrir kaupanda. Vegna þessa m.a. taldi löggjafinn eðlilegt að fasteignasali gætti hagsmuna beggja aðila.